הסכם מתנה במקרקעין הינו הסכם להעברת זכויות בנכס מקרקעין, באופן מלא או חלקי, ללא תמורה שמקבל מעביר הזכויות מהנעבר (מקבל הזכויות). כך, למעשה, מתבצעת עסקה במקרקעין (למשל, דירת מגורים) ללא תשלום תמורה כלשהי מהצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה, ולרבות תמורה עתידית.
מהי מתנה?
סעיף 1 לחוק המתנה, התשכ”ה – 1968, קובע כדלקמן:
” מהות המתנה
- א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות. ”
כלומר, הקניית הזכויות במקרקעין חייבת להתבצע ללא כל תמורה, ומשכך אם המעביר קיבל תמורה כלשהי מהנעבר (אפילו תשלום סימלי), הדבר לא ייחשב כ”מתנה” ועל העיסקה לא יחולו סעיפי הפטור במס שבח ורכישת מקרקעין הנוגעים לעסקאות מתנה והמפורטים בהמשך.
הענקת מתנה בין קרובים
לרוב, מתבצעות עסקאות מתנה במקרקעין בין קרובי משפחה (למשל, העברה מהורה לילד). אחד השיקולים המרכזיים בהעברה שכזו נוגע להיבט המיסוי על דירה נוספת. כך, למשל, אם יש לאדם דירת מגורים בבעלותו והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת, הוא יחויב במס רכישה גבוה יותר בגין הדירה החדשה לעומת אדם שבבעלותו דירת מגורים יחידה.
מסיבה זו, יעדיף הרוכש להעביר את דירתו במתנה לקרוב ובכך ייהנה מתשלום מס רכישה אפסי או מופחת בגין רכישת דירה יחידה.
כיצד מתבצעת עסקת מתנה במקרקעין?
על הצד המעביר לחתום על תצהיר “נותן מתנה” ולאמתו בפני עורך דין. על הצד הנעבר לחתום על תצהיר “מקבל מתנה” ולאמתו בפני עורך דין.
הצדדים רשאים, אך אינם חייבים, לחתום על הסכם מתנה שבו יפורטו תנאים מיוחדים של העסקה במידת הצורך (למשל, הגבלת מכירת הדירה על ידי הנעבר בעתיד, קבלת דמי שכירות בגין הדירה בעתיד וכיוצא בזה).
לאחר מועד עסקת המתנה על הצדדים להגיש לרשות מיסוי מקרקעין טופס הצהרה ובקשות לפטורים בגין העסקה בתוך 30 ימים.
כמו כן, לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), על הצדדים לחתום על שטרי מכר, לאמתם בפני עורך דין ולהגישם לרישום. אם הזכויות אינן רשומות בטאבו אלא בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, יצטרכו הצדדים לחתום על טפסים נוספים לפי העניין.
מס שבח בהעברה ל”קרוב משפחה”
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, “קרוב” – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה “קרוב” שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
המונח “קרוב” לפי חוק מיסוי מקרקעין מוגדר כדלקמן:
“קרוב” לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו”.
יש לשים לב שהמונח “קרוב” אינו מוגדר באופן זהה בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה. לפי תקנות מס רכישה, “קרוב” הינו בן זוג, הורה (אך לא כולל הורה של בת/בת הזוג), צאצא (נכד, נין) בן/ת זוג של הצאצא, אח ואחות בלבד. לכן, היות והגדרת המונח רחבה יותר לעניין מס שבח, ייתכן שעסקת מתנה בין צדדים תהיה פטורה ממס שבח מצד אחד, אך לא פטורה ממס רכישה (למשל, העברה לבן זוג של צאצא המעביר או בן הזוג של אח או אחות).
ישנם כללים ספציפיים הנוגעים להעברות בין בני זוג או לקטין, וכן תקופות צינון החלות על מקבל המתנה במכירה עתידית, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין בטרם העברת זכויות בדירת מגורים במתנה לקרוב על מנת להשיג את תוצאות המיסוי הטובות ביותר.
אולי יעניין אותך גם:
תופעה מדאיגה: תלונות שווא בגירושין
